Что нужно знать при передаче недвижимого имущества в аренду, чтобы избежать судебных споров

Недвижимость – один из самых ценных объектов гражданских прав, а ее аренда – наиболее распространенная форма договорного, возмездного использования. Однако порой при заключении сделок между сторонами возникают недопонимания, и субъекты предпринимательства обращаются в суд. Хотя многих ситуаций можно было бы избежать, если бы стороны знали и соблюдали требования законодательства. Это сэкономило бы время, деньги и сохранило нервные клетки.

Плата и штрафные санкции

В подтверждение тому – пример из практики экономического суда Гомельской области, куда обратился владелец фирмы с заявлением о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и штрафным санкциям: всего более 37 тысяч руб­лей. Но в доказательство своих требований предприниматель не смог предоставить оригинал договора аренды. Он подкрепил свои слова лишь копией, подписанной только им.

– Суд не принял односторонне подписанную копию договора в качестве надлежащего и достоверного доказательства и отказал в удовлетворении требований истца о взыскании арендной платы, а также начисленных на нее санкций, – рассказала судья экономического суда Гомельской области Ирина Хамерман. – Согласно статье 621 Гражданского кодекса, основным документом, устанавливающим правоотношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды. Но он должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа и подписан обеими сторонами. Согласно ему, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Есть и другой пример. Индивидуальный предприниматель купил на аукционе здание райпо. При этом только через полгода зарегистрировал его в Едином государственном регистре недвижимого имущества, но почти сразу же сдал в аренду другому ИП. И когда тот перестал платить, обратился в суд за взысканием арендной платы и пени в размере 4700 рублей.

Выяснилось, что во время заключения договора аренды недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому договор являлся ничтожным, как не соответствующий требованиям законодательства: на момент сдачи имущества в аренду у предпринимателя отсутствовало право распоряжаться им.

– Осознавая возможность наступления последствий, покупатель недвижимого имущества должен помнить: он не вправе сдавать его в аренду, пока не зарегистрирует свое право собственности на приобретенное имущество в госрегистре. Кроме того, сдавать имущество в аренду вправе исключительно его собственник или уполномоченное им лицо, – пояснила Ирина Хамерман.

Злоупотреблять правом нельзя

При заключении договоров аренды сторонам нужно тщательно изучать их содержание, а при истечении сроков – добросовестно возвращать арендованное имущество. Но некоторые, в нарушение норм права и условий договора, уклоняются от своих обязанностей.

В экономический суд Гомельской области обратился индивидуальный предприниматель, который требовал уплатить арендную плату в сумме 3780 рублей и 640 рублей штрафа. Однако эти суммы, как выяснилось, набежали уже после того, как действие договора аренды истекло. Арендатор рассчитался за весь период проживания в квартире. Чтобы собственник провел приемку помещения, ему звонили и писали сообщения в мессенджере. Однако он на звонки не отвечал (телефон был недоступен), а прочитав сообщения, так и не появился в квартире, приемку не обеспечил.

Уклонение от приемки квартиры было расценено судом как недобросовестный поступок. Он явно свидетельствовал о злоупотреблении правом, вследствие чего иск предпринимателя не подлежал удовлетворению.

Договор, в котором не прописан размер арендной платы, считается незаключенным

Продлевать или не продлевать?

– Аренда недвижимости заключается на срок, определенный договором. Если же в документах даты не прописаны, то аренда считается заключенной на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом за три месяца, – подчеркнула Ирина Хамерман.

Вышеперечисленные важные моменты не знала и одна из сторон в другом судебном споре. В 2010 году фирма передала в аренду предприятию нежилые помещения. Когда пятилетний срок договора истек, его продлили. А потом, когда закончилась еще одна пятилетка, договор аренды возобновил свое действие уже на неопределенный срок: арендатор продолжил пользоваться имуществом, и возражений от арендодателя не было.

Однако через год собственник недвижимости обратился в суд. Все дело в том, что он в письменном виде попросил освободить помещения и спустя три месяца передать их по акту приема-передачи. Но этого не было сделано.

Как пояснили в суде, в своих действиях владелец собственности был прав, однако его требования арендатор не признал: полагал, что договор аренды продлен еще на пять лет, а не бессрочно. Требования истца суд удовлетворил.

– При заключении договоров аренды нужно тщательно изучать их содержание и проверить правоустанавливающие документы на недвижимость, – пояснила Ирина Хамерман. – Не менее важно добросовестно выполнять обязательства при прекращении срока договора, в том числе вернуть имущество по акту приема-передачи, подписанному сторонами. Мы упомянули самые распространенные нарушения и недопонимания в этой сфере, чтобы в последующем кто-то смог избежать спора и обращения в суд. Будьте внимательны: перед подписанием договора аренды изучите законодательство, регулирующее эту сферу.