Нотариус рассказала, как стать собственником земельного участка по закону. Семь ситуаций, в которых может оказаться каждый

Вопросы о покупке, продаже или дарении земельных участков – одни из самых популярных. Сценариев развития событий может быть уйма. Разобраться в тонкостях помогла нотариус Гомельского нотариального округа Евгения Шакова.

СИТУАЦИЯ 1. При оформлении документов на земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома Евгений столкнулся с вопросом: чем отличается право частной собственности от права пожизненного наследуемого владения. И что все-таки лучше?

– Главное отличие заключается в объеме правомочий, которыми наделяется гражданин. Право частной собственности позволяет собственнику владеть, пользоваться и распоряжаться участком. Если с владением и пользованием всё понятно, то распоряжение выражается в праве хозяина продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, оставить по наследству, сдать в аренду по частям или полностью.

Вместе с тем законодательством установлен ряд ограничений по распоряжению участком, предоставленным в частную собственность. К примеру, граждане не могут произвести отчуждение земельных участков с целевым назначением для строительства и обслуживания жилого дома, пока не построят и не зарегистрируют соответствующее капитальное строение.

Еще одно отличие права частной собственности – возмездность. Предоставление участка в частную собственность возможно только с внесением платы, которая рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

Есть нюансы и в праве пожизненного наследуемого владения. В отличие от права частной собственности землепользователю в этом случае принадлежат только права владения и пользования. Распоряжение участком, например купля-продажа, не допускается. Исключение – переход права пожизненного наследуемого владения по наследству. Но при этом гражданин вправе пользоваться участком в соответствии с целевым назначением: возводить жилой дом на нем, регистрировать его на праве собственности, распоряжаться домом по своему усмотрению. То есть при наличии на участке капитальных строений человек вправе произвести отчуждение их, но не самого земельного участка.

СИТУАЦИЯ 2. У Любови в садоводческом товариществе земельный участок. Хотела бы приобрести еще один по соседству. Можно ли их объединить?

– Законодательство о земле позволяет объединить такие участки в один, но для этого должен совпасть целый ряд обязательных условий. Прежде всего они должны быть смежными, то есть иметь общую границу, а также обладать строго одинаковым целевым назначением. Кроме того, процедура слияния возможна только в случае, если не нарушает действующие градостроительные регламенты, строительные, противопожарные, санитарно-эпидемиологические и природоохранные нормы.

Необходимо учесть и один из основных критериев – установленные законом предельные размеры земли. Размер участка, предоставляемого в частную собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду для коллективного садоводства, дачного строительства не может превышать 0,15 гектара на одного члена садоводческого товарищества, дачного кооператива.

СИТУАЦИЯ 3. У Олега в собственности участок, на котором расположено незавершенное строение. Может ли он его продать?

– В соответствии с пунктом 7 статьи 65 Кодекса о земле отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности и предоставленных для строительства и обслуживания капитальных строений до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения), допускается. Однако здесь нужно соблюсти условия, установленные пунктом 4 статьи 61 Кодекса. В документе прописано: сделки с участками, на которых расположены незавершенные законсервированные капитальные строения, могут быть совершены после принятия госорганом, осуществляющим государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, решения о разрешении совершения сделки.

Но разрешение не потребуется при отчуждении земучастков областным, Минскому городскому, городским, районным, сельским, поселковым исполкомам; при отчуждении участков, приобретенных в частную собственность на аукционе; при отчуждении в процессе принудительного исполнения судебных постановлений и иных исполнительных документов.

СИТУАЦИЯ 4. Елена унаследовала земельный участок. В какой срок она должна оформить регистрационные документы?

– Законодательством установлен четкий срок, в течение которого наследник обязан обратиться за оформлением перехода прав на унаследованную землю. Зарегистрировать участок на свое имя необходимо в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок не позднее 18 месяцев со дня открытия наследства (с момента смерти прежнего владельца).

Благодаря механизму прямого взаимодействия нотариусов и регистрирующих органов процедура оформления документов значительно упростилась. В день выдачи вам свидетельства о праве на наследство нотариус самостоятельно направляет электронные копии документов для госрегистрации перехода прав через специальную информационную систему. После завершения процедуры получает готовое свидетельство в виде электронного документа.

Однако в этом правиле есть важные исключения, связанные со сроками. Если свидетельство о праве на наследство выдается после 18 месяцев со дня открытия наследства, нотариус по закону о госрегистрации недвижимого имущества уже не сможет направить документы в регистрирующий орган. Оформлять переход прав на землю наследникам нужно будет самостоятельно.

СИТУАЦИЯ 5. Как Владимиру наследовать участок, предоставленный в пожизненное владение, на котором нет зарегистрированных капитальных строений?

– Земельный участок без строений можно унаследовать по закону или по завещанию, если он находился в частной собственности или на праве пожизненного наследуемого владения. Наличие зарегистрированного строения на участке для оформления наследственных прав не требуются.

После получения свидетельства о праве на наследство нотариус направит документы в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для регистрации перехода прав в отношении этого имущества.

СИТУАЦИЯ 6. Инне, гражданке Германии, дедушка оставил в наследство дом в деревне и участок. Может ли она оформить землю в частную собственность или иностранцам это запрещено?

– Земля предоставляется в частную собственность преимущественно гражданам Беларуси, но для иностранных граждан и лиц без гражданства сделано исключение, связанное с защитой их имущественных прав.

Иностранцу могут предоставить в частную собственность земельный участок, если на нем расположены перешедшие по наследству жилой дом, дача или садовый домик, если наследодателем не оформлены документы, удостоверяющие права на землю.

Главный юридический нюанс здесь заключается в том, что сам унаследованный дом или доля в праве на него должны быть официально зарегистрированы в организации по государственной регистрации. Это правило распространяется не только на готовые жилые дома, но и на унаследованные дачи, садовые домики, зарегистрированные квартиры в блокированных жилых домах, отделенные от соседей вертикальной стеной и расположенные на участке, а также на официально законсервированные объекты незавершенного строительства.

СИТУАЦИЯ 7. Анна – гражданка Беларуси, ее муж – гражданин Италии. Супруги состоят в официальном браке и планируют купить дом с земельным участком в пригороде Гомеля. Оформить недвижимость собираются на имя жены. Будет ли у мужа доля в праве на эту землю при разделе имущества?

– В таком браке приобретенная недвижимость переходит в общую совместную собственность. При этом не важно, на кого из супругов будут оформлены документы при покупке. Закон предусматривает право иностранного гражданина на долю в праве собственности на земельный участок при последующем разделе совместно нажитого имущества. Это касается не только готовых жилых домов или дач, но и садовых домиков, зарегистрированных квартир в блокированных домах, а также официально законсервированных объектов незавершенного строительства.

Статус иностранного гражданина никак не ущемляет права супруга в семейных отношениях. Приобретенная в браке земля признается совместной собственностью. При разделе имущества муж сможет оформить свою законную долю на этот земельный участок без каких-либо ограничений.